Verbouwen in een VvE-appartement: wat mag zonder en wat met toestemming

Privédeel en gemeenschappelijke delen

Een gebouw met appartementen is juridisch gesplitst. Elke eigenaar heeft een appartementsrecht: het recht om een deel van het gebouw alleen te gebruiken, plus een aandeel in het geheel. Wat bij uw privédeel hoort en wat gemeenschappelijk is, staat in de splitsingsakte. Meestal zijn de fundering, de draagmuren, de gevel, het dak, de vloeren tussen de verdiepingen en de standleidingen gemeenschappelijk. De binnenwanden die niet dragen, de keuken en de afwerking van uw badkamer zijn meestal privé.

Dat onderscheid bepaalt wie er beslist. Een nieuwe keuken op dezelfde plek is uw zaak. Een nieuw raam in de gevel of een doorbraak in een draagmuur raakt het gebouw van iedereen. Twijfelt u over een wand, kijk dan in de splitsingstekening of laat een constructeur meekijken.

Let ook op onderdelen die u alleen gebruikt maar die toch gemeenschappelijk kunnen zijn. Kozijnen, de voordeur van uw appartement, een balkon of een dakterras vallen in veel reglementen onder de gemeenschappelijke delen of onder speciale regels. Wilt u daar iets aan veranderen, bijvoorbeeld ander glas, een andere kleur of een nieuwe vloer op het balkon, kijk dan eerst wat het reglement zegt.

Wat artikel 5:119 BW regelt

De wet is duidelijk over uw eigen deel. Volgens artikel 5:119 van het Burgerlijk Wetboek mag een appartementseigenaar zonder toestemming van de andere eigenaars veranderingen aanbrengen in het deel dat hij alleen gebruikt, mits deze geen nadeel aan een ander gedeelte toebrengen. Hij moet de vereniging wel onverwijld van de verandering op de hoogte brengen.

Er zitten twee haken aan. Ten eerste: als de verandering de verzekeringspremie van het gebouw verandert, komt het verschil voor uw rekening. Ten tweede: het reglement mag van dit artikel afwijken. Veel VvE's hebben daarom eigen regels, bijvoorbeeld dat u voor een harde vloer of het verplaatsen van een badkamer vooraf toestemming vraagt. Wat in uw reglement staat, gaat dus voor de algemene regel.

De stukken die u nodig heeft

Vraag de stukken op voordat u een ontwerp laat maken. De splitsingsakte met de splitsingstekening en het reglement kunt u bij het Kadaster opvragen. Het huishoudelijk reglement en recente besluiten krijgt u van het bestuur of de beheerder van de VvE. Lees ook de notulen van de laatste vergaderingen. Daarin staat soms dat er groot onderhoud aankomt, zoals vervanging van de standleidingen of gevelwerk.

Dat laatste is meer dan een detail. Als de VvE over twee jaar de leidingen in de schacht vervangt, kunt u uw badkamer daar beter op afstemmen. Anders gaat er een deel van uw nieuwe tegelwerk weer open.

• Splitsingsakte en splitsingstekening: wat is privé en wat gemeenschappelijk.
• Splitsingsreglement: regels over gebruik, onderhoud en veranderingen.
• Huishoudelijk reglement: praktische regels, zoals werktijden en vloeren.
• Notulen en meerjarenonderhoudsplan: wat de VvE zelf van plan is.

Wanneer de vergadering moet beslissen

Raakt uw plan de gemeenschappelijke delen, dan is er een besluit van de vergadering van eigenaars nodig. Denk aan een nieuw raam of grotere pui in de gevel, een doorbraak in een draagmuur, een aansluiting op de standleiding op een andere plek, een airco-unit op het dak of de gevel, of het isoleren van een buitenmuur. Volgens artikel 5:127 BW neemt de vergadering besluiten met een volstrekte meerderheid, tenzij de statuten iets anders zeggen.

Dien uw verzoek ruim op tijd in. Veel VvE's vergaderen één of twee keer per jaar. Mist u de agenda, dan schuift de start van uw verbouwing soms maanden op. Vraag het bestuur dus vroeg wanneer de volgende vergadering is en tot wanneer u een punt kunt aanmelden. Lever een tekening, een omschrijving van het werk, de gebruikte materialen en bij constructief werk een berekening van een constructeur aan. Hoe concreter het voorstel, hoe groter de kans dat het in één vergadering wordt aangenomen. Bij werk aan de gevel of de draagconstructie kan daarnaast een vergunning van de gemeente nodig zijn. Doe daarvoor de Vergunningcheck.

Vloeren, geluid en leidingen

De meeste ruzies in appartementen gaan over geluid. Wie vloerbedekking vervangt door parket, pvc of tegels, hoort zelf weinig verschil, maar de onderburen horen elke stap. Veel reglementen stellen daarom eisen aan de geluidsisolatie van een harde vloer. Soms met een concrete waarde, soms met de regel dat de nieuwe vloer niet slechter mag zijn dan de oude. Kies daarom een ondervloer of zwevende dekvloer die bij de eis past, en bewaar het productblad.

Leidingen zijn de tweede valkuil. De standleiding en de schacht zijn meestal gemeenschappelijk, uw eigen aftakking niet. Verplaatst u een toilet of badkamer, dan moet de afvoer met voldoende afschot naar de standleiding lopen. In vloeren en loodgieter leest u hoe wij dat aanpakken. Lees ook het artikel over de badkamerrenovatie in stappen.

Verduurzamen met de VvE

Isolatie van de gevel, het dak of de vloer boven een kelder is bijna altijd een zaak van de hele VvE. Voor zulke projecten bestaat een aparte regeling van RVO: de Subsidieregeling verduurzaming voor verenigingen van eigenaars (SVVE). Daarnaast moet een VvE volgens artikel 5:126 BW een reservefonds aanhouden voor groot onderhoud.

Binnen uw eigen appartement kunt u wel zelf iets doen, zoals een binnenmuur isoleren met een voorzetwand. Dat valt meestal binnen uw privédeel, maar een voorzetwand tegen de gevel verandert soms het vochtgedrag van de muur. Bespreek het daarom met de VvE en laat het werk door een vakman doen. In btw en subsidies bij renovatie leest u welke regelingen er zijn.

Hoe Parus werkt in een appartement

Bij een appartement kijken we bij de opname eerst naar de constructie, de leidingschacht en de vloeropbouw. Lees de regels uit uw reglement vooraf goed, zodat het voorstel aan de VvE klopt. Werktijden en de route door het trappenhuis stemmen we met u en de beheerder af. Een klant schreef over de buitenmuur van een appartement die in het verleden slecht was aangepast: "unlike other companies, they were very precise recommending what I should do instead, which was key to choose them."

Wilt u weten wat er in uw appartement kan? Neem contact op. U krijgt binnen 24 uur een reactie en na de opname een gratis offerte die u ook aan de VvE kunt laten zien.

Veelgestelde vragen