Verbouwen als huurder: wat mag, wat niet en wat u vastlegt

De hoofdregel: artikel 7:215 BW

De regels voor veranderingen door een huurder staan in artikel 7:215 van het Burgerlijk Wetboek. In gewone taal: u mag de woning niet zomaar anders maken dan u haar kreeg. De Rijksoverheid vat het samen als: u mag niets veranderen aan uw huurwoning, ook niet aan de buitenkant, tenzij het gaat om veranderingen die u zonder veel kosten weer kunt terugdraaien.

Die uitzondering is ruimer dan het lijkt. Een plank ophangen, een gordijnrail monteren, een muur in een andere kleur verven of een losse klikvloer leggen kunt u bij vertrek terugzetten. Een tegelwand weghalen, een keuken vervangen of een wand doorbreken niet. Twijfelt u, vraag het dan vooraf. Een korte mail met foto's en een omschrijving voorkomt discussie bij de eindinspectie.

Huurt u bij een woningcorporatie, kijk dan ook of er een eigen regeling is voor zelf aangebrachte voorzieningen, vaak afgekort als ZAV. Veel corporaties hebben spelregels waarin staat welke veranderingen u mag doen, aan welke eisen ze moeten voldoen en of u bij vertrek een vergoeding krijgt of de oude situatie moet herstellen. Bij een particuliere verhuurder staat zoiets soms in de algemene bepalingen bij het huurcontract. Lees die stukken voordat u een plan maakt, zodat uw verzoek meteen past bij wat de verhuurder gewend is.

Waarvoor u wel toestemming nodig heeft

Voor een echte verbouwing heeft u altijd toestemming van de verhuurder nodig. De Rijksoverheid noemt als voorbeelden een nieuwe badkamer, een nieuwe keuken, een aanbouw en een dakkapel. Ook werk aan leidingen, de elektra in de meterkast of de gevel valt hieronder. Bij werk aan de buitenkant komt daar vaak nog een vergunningvraag bij de gemeente bij.

Vraag de toestemming schriftelijk en beschrijf precies wat u wilt. Een tekening, een materiaalkeuze en de naam van het bedrijf dat het werk doet, helpen de verhuurder om snel te beslissen. Volgens de Rijksoverheid moet de verhuurder binnen acht weken reageren.

Huurt u een appartement, dan is de verhuurder vaak zelf lid van een VvE. Voor werk aan gemeenschappelijke delen, zoals de gevel, de standleiding of een draagmuur, moet hij dan op zijn beurt toestemming vragen aan de VvE. Dat kost extra tijd. Ook regels uit het reglement van de VvE, bijvoorbeeld over harde vloeren en contactgeluid, gelden voor u als gebruiker. Vraag de verhuurder daarom of er zulke regels zijn voordat u een vloer of badkamer laat ontwerpen. Zo voorkomt u dat een plan dat de verhuurder goed vindt, later toch niet door de VvE komt.

• Zonder toestemming: verven, planken en rails ophangen, gaatjes dichten, losse vloerbedekking.
• Met toestemming: badkamer, toilet, keuken, vaste vloer, wanden, elektra en leidingen.
• Altijd met toestemming: alles aan de buitenkant, zoals kozijnen, gevel en dakkapel.

Wanneer de verhuurder mag weigeren

De verhuurder mag uw verzoek niet zomaar afwijzen. Volgens de Rijksoverheid mag hij alleen weigeren als de woning door de verandering minder goed te verhuren is of in waarde daalt. Een nette badkamer met gangbare materialen maakt een woning meestal niet slechter verhuurbaar. Een felgekleurde tegelwand of een open keuken die een slaapkamer kost, kan dat wel.

Een verhuurder mag voorwaarden stellen. Bijvoorbeeld dat een erkend bedrijf het werk doet, dat bepaalde materialen worden gebruikt of dat u de oude situatie bij vertrek herstelt. Zegt de verhuurder nee, dan kunt u naar de kantonrechter. Die beoordeelt of de verandering redelijk is en het woongenot verbetert.

Wat de Huurcommissie wel en niet doet

Veel huurders denken dat de Huurcommissie over verbouwingen beslist. Dat klopt niet. Een geschil over toestemming voor uw eigen verandering gaat naar de kantonrechter. De Huurcommissie gaat over de huurprijs, servicekosten, onderhoudsgebreken en huurverhoging na woningverbetering door de verhuurder.

Voor uw eigen verbouwing is de Huurcommissie toch van belang. In het beleidsboek over het woningwaarderingsstelsel staat dat verbeteringen die de huurder onverplicht en voor eigen rekening aanbrengt, niet met punten worden gewaardeerd, tenzij de verhuurder er een vergoeding voor heeft betaald. Uw nieuwe badkamer verhoogt dus niet de maximale huur. Bewaar facturen en foto's, zodat u later kunt aantonen wat u zelf heeft betaald.

Als de verhuurder zelf renoveert

Soms komt het initiatief van de andere kant. Volgens de Rijksoverheid mag een verhuurder niet zonder uw toestemming renoveren. Bij gebouwen met tien of meer woningen geldt een redelijk voorstel als aanvaard als minimaal 70 procent van de huurders instemt. Gewoon onderhoud, zoals schilderwerk of nieuwe kozijnen, vraagt geen toestemming.

Na een renovatie volgt meestal een hogere huur. Huurt u een sociale huurwoning, dan kunt u daartegen bezwaar maken bij de Huurcommissie. Moet u tijdelijk verhuizen, dan heeft u mogelijk recht op een verhuiskostenvergoeding. Plant u zelf een verbouwing en hoort u dat de verhuurder iets van plan is, stem het dan af. Het heeft weinig zin een badkamer te vernieuwen die een jaar later bij een complexrenovatie wordt gesloopt.

Afspraken voor vertrek en kosten

Voor expats met een tijdelijk contract is dit de belangrijkste vraag: wat gebeurt er als u vertrekt? Er zijn drie smaken. De verandering blijft zitten zonder vergoeding. De verhuurder neemt haar over tegen een bedrag. Of u herstelt de oude situatie. Leg de keuze vast in de toestemming. Spreek ook af wie het onderhoud doet aan wat u heeft aangebracht.

Soms betaalt de verhuurder een deel mee, omdat hij er bij een volgende huurder voordeel van heeft. Dat bespreekt u het best bij het verzoek. Voor een aangepaste woning door een beperking gelden aparte regels. Daarover informeert de Rijksoverheid apart, ook in het Engels.

• Wat er precies wordt gedaan, met tekening of omschrijving.
• Wie het werk uitvoert en met welke materialen.
• Wie betaalt en of de verhuurder bijdraagt.
• Wat er bij vertrek gebeurt.
• Wie het onderhoud doet.

Hoe Parus helpt in een huurwoning

Bij een huurwoning beginnen we pas als de toestemming er schriftelijk ligt. Wel kunnen we eerder langskomen voor een opname. U krijgt dan een offerte met een duidelijke omschrijving van het werk, die u kunt meesturen met uw verzoek aan de verhuurder. Dat maakt het voor de verhuurder makkelijker om ja te zeggen.

Ook voor werk dat binnen de regels blijft, zoals schilderwerk, sauswerk of het herstellen van stucwerk, kunt u bij ons terecht. Gaat het om een badkamer of vloer, lees dan ook renoveren als expat in Nederland. Wilt u weten wat er kan? Neem contact op. U krijgt binnen 24 uur een reactie.

Veelgestelde vragen