Renoveren als expat in Nederland: gemeente, VvE en bouwtijden uitgelegd

Wat er anders is aan verbouwen in Nederland

In veel landen regelt de aannemer alles en hoort u pas iets als er een probleem is. In Nederland werkt het formeler. Regels over bouwen staan sinds 1 januari 2024 in de Omgevingswet en het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De gemeente legt daarnaast eigen regels vast in het omgevingsplan. Daardoor kan een dakkapel in Leiden vergunningvrij zijn en in de binnenstad van Haarlem niet.

Het tweede verschil is de bouw zelf. Nederlandse woningen hebben vaak houten balklagen, smalle trappen en een fundering op palen in natte grond. Een oud grachtenpand in Amsterdam vraagt een andere aanpak dan een rijtjeshuis uit de jaren zeventig in Zoetermeer. Wie dat weet, plant realistischer en schrikt minder van wat er bij de sloop tevoorschijn komt.

Een praktische volgorde helpt. Stel eerst vast wat voor woning u heeft: koop of huur, appartement of eengezinswoning, monument of niet. Daarna weet u wie er moet meebeslissen: de gemeente, de VvE of de verhuurder. Pas dan heeft het zin om offertes te vragen en materiaal te kiezen. Wie die volgorde omdraait, betaalt soms voor een ontwerp dat niet mag, of wacht maanden op een toestemming die eerder had kunnen worden gevraagd. Ook de tijd van het jaar speelt mee: in de zomer en rond de feestdagen liggen levertijden en vergunningstermijnen anders dan u misschien verwacht.

• Gemeente: de gemeentelijke overheid, die over vergunningen en de openbare weg gaat.
• Omgevingsloket: het landelijke loket voor vergunningen en meldingen.
• VvE: de Vereniging van Eigenaars in een appartementengebouw.
• Offerte: de prijsopgave met omschrijving van het werk.
• Meerwerk: werk dat niet in de offerte staat.
• Oplevering: het moment dat het werk klaar is en samen wordt nagelopen.

De gemeente en het Omgevingsloket

Voor bijna elke vraag over vergunningen begint u bij het Omgevingsloket. Met de Vergunningcheck ziet u per adres of u voor een activiteit een vergunning nodig heeft, een melding moet doen of vrij kunt bouwen. U logt in met DigiD. Het loket is grotendeels Nederlandstalig. De Rijksoverheid legt de regels in het Engels uit op government.nl.

Binnen verbouwen, zoals een nieuwe badkamer, stucwerk of een vloer, is meestal vergunningvrij. Aan de buitenkant, aan de draagconstructie of aan een monument ligt dat anders. Ook slopen heeft eigen regels. Volgens IPLO moet u een sloopmelding doen als er meer dan 10 m³ sloopafval ontstaat of als er asbest wordt verwijderd, minimaal vier weken voor de start. Dit is geen vergunningsadvies: de uitkomst hangt van uw adres af.

Monumenten en beschermd stadsgezicht

Veel expats wonen in de oude binnensteden van Amsterdam, Leiden, Den Haag, Haarlem en Utrecht. Daar staan veel rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten, en grote delen vallen onder een beschermd stads- of dorpsgezicht. In het Monumentenregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed ziet u of uw pand een rijksmonument is. Een gemeentelijk monument vindt u bij de gemeente.

Bij een monument is voor werk dat het monument raakt vaak een vergunning nodig, ook binnen. Denk aan het weghalen van een oude schouw, het vervangen van historische kozijnen of het verplaatsen van een wand. Houd daar rekening mee in de planning, omdat een vergunningaanvraag weken duurt.

Woont u in een appartement: de VvE

Een appartement in Nederland valt bijna altijd onder een Vereniging van Eigenaars (VvE). U bent eigenaar van uw privédeel, maar de gevel, het dak, de draagmuren en vaak de leidingen in de schacht zijn van iedereen samen. Wat precies privé is, staat in de splitsingsakte en het splitsingsreglement.

Volgens artikel 5:119 BW mag u in uw privédeel veranderingen aanbrengen zonder toestemming van de andere eigenaars, zolang dat geen nadeel geeft aan een ander gedeelte. U moet de VvE wel direct inlichten. Het reglement kan hiervan afwijken, bijvoorbeeld met regels over harde vloeren en geluid. Lees daarom eerst de stukken. In verbouwen in een VvE-appartement staat hoe u dat aanpakt.

Huurt u: eerst de verhuurder

Huurt u een woning, dan is de regel streng. Volgens de Rijksoverheid mag u zonder toestemming alleen veranderingen doen die u zonder veel kosten weer kunt terugdraaien. Voor een nieuwe badkamer, een keuken of een andere vloer heeft u toestemming van de verhuurder nodig.

Leg de afspraken schriftelijk vast: wat u mag doen, wie wat betaalt en wat er gebeurt als u vertrekt. Bij expats met een tijdelijk contract is die laatste vraag belangrijk. Lees verder in verbouwen als huurder.

Bouwtijden, buren en de straat

Een bouwbedrijf mag volgens het Bbl op werkdagen en op zaterdag werken tussen 7.00 en 19.00 uur. Op zondag en feestdagen ligt het werk stil. Voor lawaaiig werk geldt een tabel met een maximaal aantal dagen per geluidsniveau. De gemeente kan daar met eigen beleidsregels van afwijken.

In de stad komt daar de straat bij. Een container, steiger of bouwlift op de openbare weg vraagt in veel gemeenten een vergunning of ontheffing. Parkeren voor bussen is in binnensteden beperkt. Het helpt als u de buren vooraf inlicht, ook als dat niet verplicht is. In bouwtijden en geluid in de stad leest u de details.

• Werktijden: werkdagen en zaterdag, 7.00 tot 19.00 uur.
• Container of steiger op straat: navragen bij de gemeente.
• Sloopmelding bij meer dan 10 m³ afval of bij asbest: minimaal vier weken vooraf.
• Buren en VvE: vooraf inlichten over planning en lawaaiige dagen.

Werken met een Nederlandse aannemer

Een Nederlandse offerte is meestal een vaste prijs voor een omschreven werk. Wat er niet in staat, is meerwerk. Lees een offerte daarom regel voor regel en vraag na wat er bij sloop, afvoer van afval en afwerking hoort. In offerte lezen en vergelijken staat waar u op let.

Bij Parus spreekt u bij de opname, de offerte en de uitvoering met dezelfde persoon: eigenaar Stas. Hij stemt stucwerk, tegelwerk, elektra en leidingwerk op elkaar af, zodat u niet tussen vakmensen hoeft te vertalen. We werken in Amsterdam, Haarlem, Leiden, Den Haag, Utrecht en omgeving. Een klant schreef in het Engels over een grote renovatie bij ons: "The guys worked hard and met the deadline regardless that we had to almost double the amount of work from the initial estimation."

Wilt u weten wat er bij uw woning kan? Bekijk onze totaalrenovatie of neem contact op. U krijgt binnen 24 uur een reactie en na de opname een gratis en vrijblijvende offerte.

Veelgestelde vragen