- Vergunningvrij kan alleen in het achtererfgebied. Aan de voorkant is altijd een vergunning nodig.
- Het achtererfgebied begint op 1 meter achter de voorkant van het hoofdgebouw.
- Binnen 4 meter van de achtergevel gelden andere hoogte-eisen dan verder de tuin in.
- Er geldt een maximum voor de totale bebouwde oppervlakte in het achtererfgebied.
- Vergunningvrij betekent niet regelvrij: bouwtechnische eisen, burenrecht en het omgevingsplan blijven gelden.
Waar de regels staan
Sinds 1 januari 2024 geldt de Omgevingswet. Een aanbouw, uitbouw of bijgebouw heet daarin een bijbehorend bouwwerk. Voor zo'n bouwwerk zijn er twee kanten. De technische kant gaat over veiligheid en gezondheid, zoals constructie en isolatie. Die regels staan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl). De ruimtelijke kant gaat over waar u mag bouwen en hoe groot. Die regels staan in het omgevingsplan van de gemeente.
Elke gemeente kreeg bij de start van de wet een set standaardregels in haar omgevingsplan, de zogeheten bruidsschat. Daarin staan de regels voor vergunningvrij bouwen in het achtererfgebied, onder andere in artikel 22.27 en 22.36. Gemeenten mogen die regels in de loop van de tijd aanpassen. Daarom kan de situatie in Leiden anders zijn dan in Haarlem.
Stap 1: ligt het in het achtererfgebied
Vergunningvrij bouwen kan alleen in het achtererfgebied. Volgens IPLO begint het achtererfgebied op 1 meter achter de voorkant van het hoofdgebouw. Bij een tussenwoning is dat in de praktijk de achtertuin. Bij een hoekwoning ligt het lastiger: grenst de zijtuin aan de straat of een stoep, dan loopt de grens langs de zijgevel en het verlengde daarvan.
Twee details die vaak worden gemist. De omvang van het huis zoals het nu is bepaalt waar het achtererfgebied begint. En een sloot telt niet als openbaar toegankelijk gebied, dus het achtererfgebied loopt door tot de sloot.
- Het bouwwerk staat op de grond.
- Het staat in het achtererfgebied.
- Het staat meer dan 1 meter van openbaar toegankelijk gebied.
- Het is niet hoger dan 5 meter.
- Er is geen verblijfsruimte op de tweede bouwlaag of hoger.
- Er komt geen dakterras, balkon of andere buitenruimte die niet op de grond ligt.
Stap 2: binnen of buiten de 4 meter
De afstand van 4 meter wordt loodrecht vanaf de achtergevel van het hoofdgebouw gemeten. Binnen die 4 meter mag een aanbouw niet hoger komen dan 0,3 meter boven de bovenkant van de vloer van de eerste verdieping. In de regels heet dat de scheidingsconstructie van de tweede bouwlaag. Heeft het huis maar één bouwlaag, zoals een bungalow, dan mag de aanbouw niet hoger zijn dan het huis zelf.
Verder dan 4 meter van de gevel mag een bijbehorend bouwwerk standaard niet hoger zijn dan 3 meter. Met een schuin dak mag het onder strikte voorwaarden hoger, tot maximaal 5 meter.
| Zone | Hoogte | Gebruik |
|---|---|---|
| Binnen 4 meter van de achtergevel | Max. 0,3 m boven de verdiepingsvloer, nooit hoger dan 5 m | Gelijk aan het huis, bijvoorbeeld woonkamer of keuken |
| Verder dan 4 meter | Standaard max. 3 m, met schuin dak onder voorwaarden hoger | Ondergeschikt, bijvoorbeeld berging of garage |
Met dit bedrijf werk ik niet voor het eerst samen. Ze hebben voor mij verschillende werkzaamheden uitgevoerd, zoals het vervangen en maken van deuren, het realiseren van een aanbouw en het uitvoeren van binnenrenovaties. De jongens zijn zeer verantwoordelijk, en vooral Stanislav geeft altijd goede adviezen.
Stap 3: hoeveel mag u bebouwen
Ook als elk bouwwerk binnen de maten blijft, mag de tuin niet onbeperkt vol. IPLO rekent met het bebouwingsgebied: het achtererfgebied plus de grond onder aan- en uitbouwen die al bij het oorspronkelijke huis horen. Bestaande schuurtjes en aanbouwen tellen mee. Wat overblijft, mag u nog bijbouwen.
Voor de meeste rijtjeshuizen in de Randstad is de eerste regel van de tabel van toepassing. Een tuin van 50 vierkante meter geeft dan ruimte voor ongeveer 25 vierkante meter aan bijbehorende bouwwerken, inclusief wat er al staat.
Vergeet daarbij de kleine dingen niet. Een tuinhuis, een overkapping of een veranda is ook een bijbehorend bouwwerk en telt dus mee in het percentage. Wie eerst een uitbouw en later een tuinkamer wil, doet er goed aan beide plannen in één keer door te rekenen.
| Bebouwingsgebied | Maximaal bebouwd met bijbehorende bouwwerken |
|---|---|
| Tot en met 100 m² | 50% |
| Meer dan 100 m² tot en met 300 m² | 50 m² plus 20% van het deel boven 100 m² |
| Meer dan 300 m² | 90 m² plus 10% van het deel boven 300 m², samen maximaal 150 m² |
Stap 4: het gebruik
Binnen 4 meter van de achtergevel mag u de aanbouw gebruiken zoals de rest van het huis. Een woonkamer, keuken, slaapkamer of serre kan dus. Verder dan 4 meter moet het gebruik ondergeschikt zijn: een berging, garage of tuinkamer zonder slaapfunctie. Ligt een ruimte deels binnen en deels buiten de 4 meter, dan moet volgens IPLO de hele ruimte ondergeschikt gebruikt worden.
Voor mantelzorg gelden aparte regels. Een mantelzorgwoning in de tuin kan onder voorwaarden vergunningvrij zijn. De gemeente kan daarbij om een verklaring vragen.
Wanneer het toch anders ligt
Is uw huis een rijksmonument, dan heeft u voor wijzigingen aan het monument meestal een aparte vergunning nodig. Ligt uw huis in een beschermd stadsgezicht, wat in de binnensteden van Amsterdam, Leiden en Haarlem veel voorkomt, dan kan het omgevingsplan strengere regels hebben. Lees daarover ons artikel over renoveren in een monument of beschermd stadsgezicht.
Woont u in een appartement, dan moet de vereniging van eigenaren (VvE) instemmen met een aanbouw. Ook bij een vergunningvrije aanbouw gelden de technische eisen uit het Bbl, zoals voor constructie en brandveiligheid, en het burenrecht. Moet de achtergevel open voor een uitbouw, dan verandert de draagconstructie. Dat valt onder andere regels, zie draagmuur verwijderen.
Tip van de vakman: Maak een simpele schets met maten van de tuin, de achtergevel en wat er al staat. Daarmee gaat de Vergunningcheck veel sneller en ziet u meteen waar het knelt.
Zo controleert u het zelf
Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket. U vult uw adres en de activiteit in en krijgt per onderdeel te zien of een vergunning of melding nodig is. Sla de uitkomst op als pdf. Bij twijfel belt u de gemeente; veel gemeenten hebben een vooroverleg.
Parus Bouwbedrijf bespreekt bij de opname de afmetingen en de vergunningsplicht met u. Is een vergunning nodig, dan helpen we waar nodig met de aanvraag. We bouwen de aanbouw of uitbouw daarna van fundering tot afwerking. Het verschil tussen de twee vormen leest u in aanbouw of uitbouw. Neem contact op voor een gratis opname. U krijgt binnen 24 uur reactie.
Veelgestelde vragen
Mag ik zonder vergunning 4 meter diep uitbouwen?
Vaak wel, als de uitbouw in het achtererfgebied ligt, binnen de hoogte-eisen blijft en het bebouwingspercentage niet wordt overschreden. Het omgevingsplan kan afwijken. Controleer het met de Vergunningcheck.
Mag het dieper dan 4 meter?
Verder dan 4 meter gelden lagere hoogtes en moet het gebruik ondergeschikt zijn, zoals een berging. Een woonkamer die verder dan 4 meter doorloopt, valt daar niet onder.
Geldt vergunningvrij ook bij een monument?
Niet zonder meer. Voor wijzigingen aan een rijksmonument is meestal een vergunning nodig, en in een beschermd stadsgezicht kan het omgevingsplan strenger zijn.
Moet ik de buren informeren?
Wettelijk niet bij vergunningvrij bouwen, maar het burenrecht blijft gelden. Een gesprek vooraf voorkomt veel gedoe, zeker bij een gemeenschappelijke muur.
Regelt Parus de vergunning?
Waar nodig helpen we met de aanvraag. Of een vergunning nodig is, beslist de regelgeving en uiteindelijk de gemeente.
Renovatie en afbouw vanuit Roelofarendsveen: stucwerk, badkamers, microcement, aanbouw, isolatie, vloeren, elektra en leidingwerk. Eén aanspreekpunt van offerte tot oplevering. Vragen? Bel of app +31 6 87 61 60 78.
Bronnen
- Stappenplan vergunningvrij bouwen bijbehorende bouwwerken (IPLO)
- Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken (IPLO)
- Vergunningcheck (Omgevingsloket)
- Beschermde stads- en dorpsgezichten (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed)
Regels veranderen. Controleer uw eigen situatie altijd met de Vergunningcheck in het Omgevingsloket of bij uw gemeente.
