Zoetermeer groeide vanaf de jaren zeventig hard, en veel woningen staan in rijen met gelijke achtergevels en tuinen. Juist daar zijn een uitbouw en een dakkapel aan de achterkant vaak vergunningvrij. Rond de oude Dorpsstraat en in vier andere beschermde gebieden ligt het anders. Op deze pagina leest u wanneer een aanbouw, dakkapel, dakraam of interne verbouwing vergunningvrij kan en hoe u het voor uw adres controleert.
- Landelijk zijn een dakkapel aan de achterkant (artikel 2.29 onder b Bbl) en een aanbouw in het achtererfgebied (bruidsschat 22.27 en 22.36) onder voorwaarden vergunningvrij.
- Vergunningplichtige plannen gaan in Zoetermeer langs de stadsbouwmeester, die toetst aan de Welstandsnota Zoetermeer en beeldkwaliteitsplannen.
- Voor kleine plannen zoals een dakkapel, overkapping of kozijn heeft de gemeente korte regels.
- Zoetermeer heeft vijf gemeentelijk beschermde stadsgezichten uit 2006 en 15 rijksmonumenten.
Eerst dit: technisch en ruimtelijk
Onder de Omgevingswet heeft elk bouwplan een technisch en een ruimtelijk deel. Het technische deel toetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl): constructie, brandveiligheid, isolatie. Het ruimtelijke deel toetst aan het omgevingsplan van de gemeente. Vergunningvrij betekent niet regelvrij, want het Bbl en het burenrecht gelden altijd. Ook mag u niet vergunningvrij bouwen tegen iets wat zelf zonder vergunning is gebouwd (artikel 2.22 Bbl). Deze pagina legt uit hoe het in Zoetermeer werkt. Het is geen vergunningsadvies: voor uw adres geeft alleen de Vergunningcheck of de gemeente uitsluitsel.
Aanbouw en uitbouw: de landelijke regels
Technisch is een aanbouw of uitbouw vergunningvrij als hij op de grond staat, niet hoger is dan 5 meter, geen verblijfsruimte op de tweede bouwlaag heeft en geen dakterras of balkon krijgt (artikel 2.25 Bbl).
Ruimtelijk geldt de bruidsschat: rijksregels die in 2024 in elk omgevingsplan zijn gezet. De aanbouw moet in het achtererfgebied staan, dat 1 meter achter de voorgevel begint, en meer dan 1 meter van openbaar gebied (artikel 22.27). Blijft hij binnen de maten van artikel 22.36 hieronder, dan hoeft hij ook niet aan het oude bestemmingsplan te voldoen. Een gemeente mag deze regels wel aanpassen.
| Situatie | Voorwaarde |
|---|---|
| Binnen 4 m van het oorspronkelijke huis | Maximaal 5 m hoog en maximaal 0,3 m boven de eerste verdiepingsvloer |
| Verder dan 4 m van het huis | Maximaal 3 m hoog, of een schuin dak met een nok tot 5 m |
| Totale oppervlakte bijgebouwen | Maximaal de helft van een bebouwingsgebied tot 100 m², nooit meer dan 150 m² |
| Monument of rijksbeschermd gezicht | Vergunningplichtig (artikel 22.28); in een beschermd gezicht niet op het erf achter het huis, buiten het zicht |
Dakkapel en dakraam
Technisch is een dakkapel altijd vergunningvrij (artikel 2.27, tweede lid, onder a, Bbl), een dakopbouw niet. Ruimtelijk is een dakkapel in het achterdakvlak, of in een zijdakvlak dat niet naar openbaar gebied is gekeerd, vrij onder artikel 2.29 onder b Bbl. Die vrijstelling gaat voor op het omgevingsplan. De voorwaarden staan onder deze tekst.
Aan de voorkant is een dakkapel alleen vrij waar geen redelijke eisen van welstand gelden (bruidsschat, artikel 22.27 onder c). Een dakraam of daklicht is vrij in het achterdakvlak of een plat dak, als het niet meer dan 0,6 meter uitsteekt en meer dan 0,5 meter van de randen blijft (artikel 2.29 onder c Bbl). Op een monument, en in een rijksbeschermd gezicht bij een dakvlak naar openbaar gebied, is een vergunning nodig (artikel 2.30 Bbl).
- Plat dak.
- Maximaal 1,75 m hoog.
- Onderkant meer dan 0,5 en minder dan 1 m boven de dakvoet.
- Bovenkant meer dan 0,5 m onder de nok.
- Zijkanten meer dan 0,5 m van de rand van het dakvlak.
Verbouwen binnen het huis
Een interne verbouwing is vergunningvrij zolang de draagconstructie en de brandcompartimenten gelijk blijven (artikel 2.27 Bbl) en het bouwvolume niet groeit (bruidsschat, artikel 22.27 onder i). Een nieuwe badkamer of keuken valt daar meestal onder. Haalt u een dragende muur weg, dan is volgens IPLO een vergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Bij een rijksmonument vraagt ook werk binnen vaak een vergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. Gewoon onderhoud blijft vrij.
Tip van de vakman: Laat een constructeur een nieuwe stalen ligger doorrekenen voordat er iets gesloopt wordt.
Ze hebben in 1 week tijd de hele beneden verdieping stucwerk gerepareerd, geschilderd en gesausd tot volle tevredenheid. Netjes en accuraat gewerkt, flexibel geweest en vakwerk afgeleverd. Dus top.
Wat het omgevingsplan van Zoetermeer toevoegt
Op de pagina Omgevingsvergunning zegt Zoetermeer dat u bij verbouwen of slopen meestal een vergunning nodig heeft, onder meer voor het (ver)bouwen van een huis, slopen in een beschermd stads- of dorpsgezicht en werk aan een monument. Dat 'meestal' gaat over wat buiten de landelijke vrijstellingen valt. Een dakkapel of uitbouw aan de achterkant die aan de landelijke regels voldoet, valt daar niet onder.
Wilt u weten of een plan haalbaar is, dan kunt u de gemeente vooraf officieel om advies vragen met een vooroverleg, ook schriftelijk. Blijkt het plan kansrijk, dan vraagt u de vergunning aan in het Omgevingsloket, of op afspraak schriftelijk bij de gemeente.
Past uw plan niet in het omgevingsplan, dan kan de gemeente alleen meewerken door af te wijken. Daardoor kan schade ontstaan voor buren, bijvoorbeeld waardedaling. In sommige gevallen vraagt Zoetermeer dan een planschadeverhaalsovereenkomst, waarin u toezegt die schade te vergoeden. Bij een gewone aanbouw binnen de regels speelt dat niet.
Welstand, beschermd stadsgezicht en monumenten in Zoetermeer
Vraagt u een vergunning aan, dan legt Zoetermeer uw plan voor aan de stadsbouwmeester. Die kijkt hoe het gebouw er na de verbouwing uitziet, welke materialen u gebruikt en of het plan in de omgeving past. De regels staan in de Welstandsnota Zoetermeer en in beeldkwaliteitsplannen. Voor kleine verbouwingen, zoals een overkapping, een andere gevel of kozijnen, een dakkapel of een erfafscheiding, zijn korte regels gemaakt. Leg uw plan daarnaast voordat u aanvraagt.
Zoetermeer heeft vijf beschermde stadsgezichten, in februari 2006 aangewezen op grond van de gemeentelijke Erfgoedverordening: de Dorpsstraat, de Meerpolder, de Voorweg, het Wilhelminapark en de Koepeltjesbuurt in Meerzicht. Het zijn gemeentelijke gezichten. De extra landelijke regels voor rijksbeschermde gezichten uit artikel 2.30 Bbl gelden daar dus niet, maar de gemeente beschermt ze via de Erfgoedverordening en het omgevingsplan. Slopen vraagt er een vergunning.
De stad telt 15 rijksmonumenten, en daarnaast gemeentelijke monumenten. Op de erfgoedkaart van de gemeente ziet u de percelen en de redengevende omschrijving: de reden waarom een pand beschermd is. Die omschrijving is leidend bij een besluit over verbouwen, slopen of ander gebruik. Elk gemeentelijk monument heeft een monumenten-id dat u op de aanvraag invult.
VvE en huur: toestemming naast de vergunning
Een vergunning zegt alleen dat de overheid akkoord is. In een appartement zijn gevel, dak en meestal ook de draagmuren van de vereniging van eigenaren (VvE). Een dakkapel, uitbouw of doorbraak vraagt dan een VvE-besluit volgens de splitsingsakte. De gemeente toetst daar niet op.
Huurt u, dan heeft u voor een aanbouw, dakkapel, keuken of badkamer toestemming van de verhuurder nodig. Die moet binnen 8 weken reageren en mag alleen weigeren als de woning minder goed verhuurbaar wordt of in waarde daalt (artikel 7:215 BW).
Zo checkt u het zelf
Vragen kunnen naar de gemeente via 14 079. Wilt u weten wat bouwkundig kan, neem contact op voor een opname door Stas. Bij een totaalrenovatie nemen we de vergunningsvraag mee in de planning.
- Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket.
- Bekijk de regels voor uw perceel in Regels op de kaart.
- Leg een klein plan naast de korte regels op de pagina Bouw en verbouwing, welstand.
- Kijk op de pagina Erfgoed en de erfgoedkaart of uw adres in een beschermd stadsgezicht ligt of een monument is.
- Twijfelt u, vraag dan een vooroverleg aan voordat u de omgevingsvergunning aanvraagt.
Veelgestelde vragen
Is een dakkapel aan de achterkant in Zoetermeer vergunningvrij?
Ja, als hij voldoet aan de vijf voorwaarden van artikel 2.29 onder b Bbl en het pand geen monument is. Voldoet hij niet, dan heeft u een vergunning nodig en kijkt de stadsbouwmeester mee.
Mijn huis staat in de Koepeltjesbuurt. Gelden er extra regels?
De Koepeltjesbuurt is een van de vijf gemeentelijk beschermde stadsgezichten. Slopen vraagt daar een vergunning, en voor vergunningplichtige plannen gelden de regels van de Erfgoedverordening en het omgevingsplan. Vraag het voor uw adres na.
Wat doet de stadsbouwmeester?
De stadsbouwmeester beoordeelt het uiterlijk van een vergunningplichtig plan: hoe het eruitziet, welke materialen u gebruikt en of het past in de omgeving.
Kan ik een vergunning ook op papier aanvragen?
Ja. Zoetermeer laat u op afspraak een schriftelijke aanvraag indienen. Online gaat via het Omgevingsloket.
Renovatie en afbouw vanuit Roelofarendsveen: stucwerk, badkamers, microcement, aanbouw, isolatie, vloeren, elektra en leidingwerk. Eén aanspreekpunt van offerte tot oplevering. Vragen? Bel of app +31 6 87 61 60 78.
Bronnen
- Omgevingsvergunning (gemeente Zoetermeer)
- Bouw en verbouwing, welstand (gemeente Zoetermeer)
- Monumenten en erfgoed (gemeente Zoetermeer)
- Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken (IPLO)
- Vergunningvrije dakkapellen (IPLO)
- Vergunningvrije dakramen en daklichten (IPLO)
- Vergunning of melding bij de technische bouwactiviteit (IPLO)
- Rijksmonumentenactiviteit (IPLO)
- Besluit bouwwerken leefomgeving (wetten.overheid.nl)
- Vergunningcheck (Omgevingsloket)
- Regels op de kaart (Omgevingsloket)
- Mag ik mijn huurwoning verbouwen of renoveren? (Rijksoverheid)
- Wat houdt een vereniging van eigenaren in? (Rijksoverheid)
- Rijksmonumentenregister (RCE)
- Beschermde stads- en dorpsgezichten (RCE)
Regels veranderen. Controleer uw eigen situatie altijd met de Vergunningcheck in het Omgevingsloket of bij uw gemeente.
