- Een dakkapel aan de achterkant heeft geen vergunning nodig als hij aan de vijf landelijke voorwaarden van artikel 2.29 onder b Bbl voldoet.
- Aan de zij- of voorkant kan de welstandseis gelden en is dan wél een ruimtelijke vergunning nodig.
- Een aanbouw die voldoet aan de bruidsschat (22.36) hoeft volgens de gemeente ook niet aan de regels in het omgevingsplan te voldoen.
- Op een monumentaal pand is voor een dakkapel altijd een ruimtelijke vergunning nodig.
Eerst dit: technisch en ruimtelijk
Onder de Omgevingswet heeft elk bouwplan een technisch en een ruimtelijk deel. Het technische deel toetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl): constructie, brandveiligheid, isolatie. Het ruimtelijke deel toetst aan het omgevingsplan van de gemeente. Vergunningvrij betekent niet regelvrij, want het Bbl en het burenrecht gelden altijd. Ook mag u niet vergunningvrij bouwen tegen iets wat zelf zonder vergunning is gebouwd (artikel 2.22 Bbl). Deze pagina legt uit hoe het in Alphen aan den Rijn werkt. Het is geen vergunningsadvies: voor uw adres geeft alleen de Vergunningcheck of de gemeente uitsluitsel.
Aanbouw en uitbouw: de landelijke regels
Technisch is een aanbouw of uitbouw vergunningvrij als hij op de grond staat, niet hoger is dan 5 meter, geen verblijfsruimte op de tweede bouwlaag heeft en geen dakterras of balkon krijgt (artikel 2.25 Bbl).
Ruimtelijk geldt de bruidsschat: rijksregels die in 2024 in elk omgevingsplan zijn gezet. De aanbouw moet in het achtererfgebied staan, dat 1 meter achter de voorgevel begint, en meer dan 1 meter van openbaar gebied (artikel 22.27). Blijft hij binnen de maten van artikel 22.36 hieronder, dan hoeft hij ook niet aan het oude bestemmingsplan te voldoen. Een gemeente mag deze regels wel aanpassen.
| Situatie | Voorwaarde |
|---|---|
| Binnen 4 m van het oorspronkelijke huis | Maximaal 5 m hoog en maximaal 0,3 m boven de eerste verdiepingsvloer |
| Verder dan 4 m van het huis | Maximaal 3 m hoog, of een schuin dak met een nok tot 5 m |
| Totale oppervlakte bijgebouwen | Maximaal de helft van een bebouwingsgebied tot 100 m², nooit meer dan 150 m² |
| Monument of rijksbeschermd gezicht | Vergunningplichtig (artikel 22.28); in een beschermd gezicht niet op het erf achter het huis, buiten het zicht |
Dakkapel en dakraam
Technisch is een dakkapel altijd vergunningvrij (artikel 2.27, tweede lid, onder a, Bbl), een dakopbouw niet. Ruimtelijk is een dakkapel in het achterdakvlak, of in een zijdakvlak dat niet naar openbaar gebied is gekeerd, vrij onder artikel 2.29 onder b Bbl. Die vrijstelling gaat voor op het omgevingsplan. De voorwaarden staan onder deze tekst.
Aan de voorkant is een dakkapel alleen vrij waar geen redelijke eisen van welstand gelden (bruidsschat, artikel 22.27 onder c). Een dakraam of daklicht is vrij in het achterdakvlak of een plat dak, als het niet meer dan 0,6 meter uitsteekt en meer dan 0,5 meter van de randen blijft (artikel 2.29 onder c Bbl). Op een monument, en in een rijksbeschermd gezicht bij een dakvlak naar openbaar gebied, is een vergunning nodig (artikel 2.30 Bbl).
- Plat dak.
- Maximaal 1,75 m hoog.
- Onderkant meer dan 0,5 en minder dan 1 m boven de dakvoet.
- Bovenkant meer dan 0,5 m onder de nok.
- Zijkanten meer dan 0,5 m van de rand van het dakvlak.
Verbouwen binnen het huis
Een interne verbouwing is vergunningvrij zolang de draagconstructie en de brandcompartimenten gelijk blijven (artikel 2.27 Bbl) en het bouwvolume niet groeit (bruidsschat, artikel 22.27 onder i). Een nieuwe badkamer of keuken valt daar meestal onder. Haalt u een dragende muur weg, dan is volgens IPLO een vergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Bij een rijksmonument vraagt ook werk binnen vaak een vergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. Gewoon onderhoud blijft vrij.
Tip van de vakman: Laat een constructeur een nieuwe stalen ligger doorrekenen voordat er iets gesloopt wordt.
Ik dank Stanislav voor zijn snelle, hoogwaardige en professionele werk! Om te beginnen kwam Stanislav kijken, evalueren en praten over de fasen van het werk en de kosten. Binnen twee dagen was al het werk gedaan.
Wat het omgevingsplan van Alphen aan den Rijn toevoegt
Op de pagina Dakkapel plaatsen zegt de gemeente dat voor een dakkapel geen technische vergunning nodig is. Aan de achterkant is ook geen ruimtelijke vergunning nodig als de dakkapel aan de landelijke voorwaarden voldoet. Aan de zij- of voorkant kan de welstandseis gelden. Dan is wél een ruimtelijke vergunning nodig. Of dat voor uw woning zo is, kunt u opzoeken in de welstandseisen.
Voor een bijbehorend bouwwerk, zoals een aanbouw, serre, berging of garage, herhaalt de gemeente de landelijke regels van artikel 2.25 Bbl en de bruidsschat. Belangrijk is de zin die de gemeente erbij zet: voldoet het bouwwerk aan de voorwaarden, dan is het ruimtelijk vergunningvrij en hoeft het ook niet aan de regels in het omgevingsplan te voldoen. Past het niet, dan kijkt de gemeente naar het omgevingsplan voor uw perceel.
Wilt u vooraf weten of een plan kan, dan biedt Alphen een conceptverzoek of een omgevingsoverleg. De gemeente vraagt daarbij waar nodig advies aan de commissie Omgevingskwaliteit. Voor de meeste aanvragen geldt een beslistermijn van 8 weken, die één keer met 6 weken verlengd kan worden. Handig voor een aanbouw of uitbouw: de gemeente laat u de bouwtekeningen en het bouwdossier van uw huis inzien. Daarop ziet u hoe de constructie in elkaar zit.
Welstand, beschermd gezicht en monumenten in Alphen aan den Rijn
De welstandseisen van Alphen aan den Rijn staan op de site van de lokale regelgeving. De gemeente vraagt bij een aanvraag waar nodig advies aan de commissie Omgevingskwaliteit. Voor kleine plannen aan de achterkant van een gewone woning speelt welstand zelden een rol, omdat de landelijke vrijstellingen daar voorgaan.
Voor een dakkapel op een monumentaal pand is volgens de gemeente altijd een ruimtelijke vergunning nodig, wat voor monument het ook is. Gemeentelijke monumenten staan in het gemeentelijk Erfgoedregister, rijksmonumenten in het Rijksmonumentenregister. Voor vragen over een beschermd monument of een cultuurhistorisch waardevol object heeft de gemeente een Erfgoedloket. De cultuurhistorische waardenkaart toont het lokale erfgoed boven de grond.
Ligt uw huis in een rijksbeschermd stads- of dorpsgezicht, dan gelden artikel 2.30 Bbl en artikel 22.28 van de bruidsschat. Dat zoekt u op op de kaart van beschermde gezichten van de RCE en in Regels op de kaart. In de oude dorpskernen langs de Rijn staan meer monumentale boerderijen en panden dan in de nieuwere wijken.
VvE en huur: toestemming naast de vergunning
Een vergunning zegt alleen dat de overheid akkoord is. In een appartement zijn gevel, dak en meestal ook de draagmuren van de vereniging van eigenaren (VvE). Een dakkapel, uitbouw of doorbraak vraagt dan een VvE-besluit volgens de splitsingsakte. De gemeente toetst daar niet op.
Huurt u, dan heeft u voor een aanbouw, dakkapel, keuken of badkamer toestemming van de verhuurder nodig. Die moet binnen 8 weken reageren en mag alleen weigeren als de woning minder goed verhuurbaar wordt of in waarde daalt (artikel 7:215 BW).
Zo checkt u het zelf
Vragen kunnen naar de gemeente via 14 0172. Wilt u weten wat bouwkundig kan, neem contact op voor een opname door Stas. Alphen ligt dicht bij onze basis in Roelofarendsveen. Bij een totaalrenovatie nemen we de vergunningsvraag mee in de planning.
- Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket.
- Bekijk de regels voor uw perceel in Regels op de kaart.
- Lees de gemeentelijke pagina's over de dakkapel en het bijbehorend bouwwerk.
- Kijk bij een zij- of voordakkapel in de welstandseisen.
- Controleer bij Erfgoed en monumenten en in het Rijksmonumentenregister of uw pand beschermd is.
Veelgestelde vragen
Heb ik in Alphen een vergunning nodig voor een dakkapel aan de voorkant?
Dat hangt af van de welstandseis voor uw woning. Geldt die, dan is een ruimtelijke omgevingsvergunning nodig. Een technische vergunning is voor een dakkapel nooit nodig.
Mag een aanbouw in Alphen 4 meter diep zonder vergunning?
Binnen 4 meter van het oorspronkelijke huis mag een aanbouw tot 5 meter hoog zijn, mits hij niet meer dan 0,3 meter boven de eerste verdiepingsvloer uitkomt, niet hoger is dan het huis en in het achtererfgebied staat. Ook de totale oppervlakte telt mee.
Waar vind ik de bouwtekeningen van mijn huis?
Bij de gemeente kunt u de bouwtekeningen en het bouwdossier van uw woning inzien. Dat helpt bij het ontwerp van een aanbouw of het weghalen van een muur.
Mijn huis is een gemeentelijk monument. Wat nu?
Voor een dakkapel is dan altijd een ruimtelijke vergunning nodig, en ook ander werk kan vergunningplichtig zijn. Neem contact op met het Erfgoedloket van de gemeente.
Renovatie en afbouw vanuit Roelofarendsveen: stucwerk, badkamers, microcement, aanbouw, isolatie, vloeren, elektra en leidingwerk. Eén aanspreekpunt van offerte tot oplevering. Vragen? Bel of app +31 6 87 61 60 78.
Bronnen
- Omgevingsvergunning nodig of niet (gemeente Alphen aan den Rijn)
- Dakkapel plaatsen (gemeente Alphen aan den Rijn)
- Bijbehorend bouwwerk (gemeente Alphen aan den Rijn)
- Welstandseisen Alphen aan den Rijn (lokaleregelgeving.overheid.nl)
- Erfgoed en monumenten (gemeente Alphen aan den Rijn)
- Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken (IPLO)
- Vergunningvrije dakkapellen (IPLO)
- Vergunningvrije dakramen en daklichten (IPLO)
- Vergunning of melding bij de technische bouwactiviteit (IPLO)
- Rijksmonumentenactiviteit (IPLO)
- Besluit bouwwerken leefomgeving (wetten.overheid.nl)
- Vergunningcheck (Omgevingsloket)
- Regels op de kaart (Omgevingsloket)
- Mag ik mijn huurwoning verbouwen of renoveren? (Rijksoverheid)
- Wat houdt een vereniging van eigenaren in? (Rijksoverheid)
- Rijksmonumentenregister (RCE)
- Beschermde stads- en dorpsgezichten (RCE)
Regels veranderen. Controleer uw eigen situatie altijd met de Vergunningcheck in het Omgevingsloket of bij uw gemeente.
