- Landelijk zijn een dakkapel aan de achterkant (artikel 2.29 onder b Bbl) en een aanbouw in het achtererfgebied (bruidsschat 22.27 en 22.36) onder voorwaarden vergunningvrij.
- Volgens de gemeente is altijd een vergunning nodig voor verbouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht, een dakopbouw en een berging in de voortuin.
- Den Haag heeft 11 rijksbeschermde en 10 gemeentelijk beschermde stadsgezichten, ruim 1.100 rijksmonumenten en meer dan 1.300 gemeentelijke monumenten.
- Welstand toetst aan de Nota omgevingskwaliteit, met advies van de Adviescommissie omgevingskwaliteit en cultureel erfgoed.
Eerst dit: technisch en ruimtelijk
Onder de Omgevingswet heeft elk bouwplan een technisch en een ruimtelijk deel. Het technische deel toetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl): constructie, brandveiligheid, isolatie. Het ruimtelijke deel toetst aan het omgevingsplan van de gemeente. Vergunningvrij betekent niet regelvrij, want het Bbl en het burenrecht gelden altijd. Ook mag u niet vergunningvrij bouwen tegen iets wat zelf zonder vergunning is gebouwd (artikel 2.22 Bbl). Deze pagina legt uit hoe het in Den Haag werkt. Het is geen vergunningsadvies: voor uw adres geeft alleen de Vergunningcheck of de gemeente uitsluitsel.
Aanbouw en uitbouw: de landelijke regels
Technisch is een aanbouw of uitbouw vergunningvrij als hij op de grond staat, niet hoger is dan 5 meter, geen verblijfsruimte op de tweede bouwlaag heeft en geen dakterras of balkon krijgt (artikel 2.25 Bbl).
Ruimtelijk geldt de bruidsschat: rijksregels die in 2024 in elk omgevingsplan zijn gezet. De aanbouw moet in het achtererfgebied staan, dat 1 meter achter de voorgevel begint, en meer dan 1 meter van openbaar gebied (artikel 22.27). Blijft hij binnen de maten van artikel 22.36 hieronder, dan hoeft hij ook niet aan het oude bestemmingsplan te voldoen. Een gemeente mag deze regels wel aanpassen.
| Situatie | Voorwaarde |
|---|---|
| Binnen 4 m van het oorspronkelijke huis | Maximaal 5 m hoog en maximaal 0,3 m boven de eerste verdiepingsvloer |
| Verder dan 4 m van het huis | Maximaal 3 m hoog, of een schuin dak met een nok tot 5 m |
| Totale oppervlakte bijgebouwen | Maximaal de helft van een bebouwingsgebied tot 100 m², nooit meer dan 150 m² |
| Monument of rijksbeschermd gezicht | Vergunningplichtig (artikel 22.28); in een beschermd gezicht niet op het erf achter het huis, buiten het zicht |
Dakkapel en dakraam
Technisch is een dakkapel altijd vergunningvrij (artikel 2.27, tweede lid, onder a, Bbl), een dakopbouw niet. Ruimtelijk is een dakkapel in het achterdakvlak, of in een zijdakvlak dat niet naar openbaar gebied is gekeerd, vrij onder artikel 2.29 onder b Bbl. Die vrijstelling gaat voor op het omgevingsplan. De voorwaarden staan onder deze tekst.
Aan de voorkant is een dakkapel alleen vrij waar geen redelijke eisen van welstand gelden (bruidsschat, artikel 22.27 onder c). Een dakraam of daklicht is vrij in het achterdakvlak of een plat dak, als het niet meer dan 0,6 meter uitsteekt en meer dan 0,5 meter van de randen blijft (artikel 2.29 onder c Bbl). Op een monument, en in een rijksbeschermd gezicht bij een dakvlak naar openbaar gebied, is een vergunning nodig (artikel 2.30 Bbl).
- Plat dak.
- Maximaal 1,75 m hoog.
- Onderkant meer dan 0,5 en minder dan 1 m boven de dakvoet.
- Bovenkant meer dan 0,5 m onder de nok.
- Zijkanten meer dan 0,5 m van de rand van het dakvlak.
Verbouwen binnen het huis
Een interne verbouwing is vergunningvrij zolang de draagconstructie en de brandcompartimenten gelijk blijven (artikel 2.27 Bbl) en het bouwvolume niet groeit (bruidsschat, artikel 22.27 onder i). Een nieuwe badkamer of keuken valt daar meestal onder. Haalt u een dragende muur weg, dan is volgens IPLO een vergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Bij een rijksmonument vraagt ook werk binnen vaak een vergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. Gewoon onderhoud blijft vrij.
Tip van de vakman: Laat een constructeur een nieuwe stalen ligger doorrekenen voordat er iets gesloopt wordt.
Ze hebben in 1 week tijd de hele beneden verdieping stucwerk gerepareerd, geschilderd en gesausd tot volle tevredenheid. Netjes en accuraat gewerkt, flexibel geweest en vakwerk afgeleverd. Dus top.
Wat het omgevingsplan van Den Haag toevoegt
Den Haag noemt op de pagina Omgevingsvergunning aanvragen een paar plannen waarvoor u altijd een vergunning nodig heeft: verbouwen in een rijksbeschermd stadsgezicht, een dakopbouw en een berging in de voortuin. Een dakkapel, dakterras, schuur of hek, en binnen het weghalen van een dragende muur, staan bij de plannen waarvoor vaak een vergunning nodig is. Of dat voor u geldt, hangt af van de plek en het omgevingsplan van uw perceel.
Het Haagse omgevingsplan bestaat nog grotendeels uit de oude bestemmingsplannen en de bruidsschat. Bouwt u buiten het omgevingsplan, dan beslist de gemeente meestal binnen 8 weken, één keer te verlengen met 6 weken.
Past uw plan niet in het omgevingsplan, bijvoorbeeld omdat u hoger wilt bouwen dan is toegestaan, dan verwacht de gemeente dat u eerst met de buren praat. De pagina Bouwen in en met de buurt geeft tips: vertel het vroeg, bespreek de planning, overlast en parkeren, en wissel contactgegevens uit. Bij een aanbouw of uitbouw in een Haagse stadstuin is dat geen overbodige luxe.
Welstand, beschermd stadsgezicht en monumenten in Den Haag
Den Haag toetst welstand aan de Nota omgevingskwaliteit. Past een plan niet duidelijk, dan vraagt de gemeente advies aan de Adviescommissie omgevingskwaliteit en cultureel erfgoed. Het gaat daarbij om het uiterlijk: maat, materiaal, kleur en de samenhang met de straat.
De stad heeft 11 rijksbeschermde en 10 gemeentelijk beschermde stadsgezichten. De lijst en de kaart staan op monumentenzorgdenhaag.nl. In de rijksbeschermde gebieden gelden artikel 2.30 Bbl en artikel 22.28 van de bruidsschat, zodat ook een dakkapel aan een zijgevel of een uitbouw die vanaf de straat zichtbaar is snel vergunningplichtig wordt. Zonnepanelen op een gebouw in beschermd stadsgezicht staan bij de gemeente ook op de lijst van plannen waarvoor vaak een vergunning nodig is.
Den Haag telt ruim 1.100 rijksmonumenten en meer dan 1.300 gemeentelijke monumenten. Wilt u iets aan de binnen- of buitenkant van een monument veranderen, lees dan de pagina Monument veranderen. Vragen kunnen naar de afdeling Monumentenzorg en Welstand. De gemeente werkt in 2026 aan nieuw erfgoedbeleid, dus let op wijzigingen.
VvE en huur: toestemming naast de vergunning
Een vergunning zegt alleen dat de overheid akkoord is. In een appartement zijn gevel, dak en meestal ook de draagmuren van de vereniging van eigenaren (VvE). Een dakkapel, uitbouw of doorbraak vraagt dan een VvE-besluit volgens de splitsingsakte. De gemeente toetst daar niet op.
Huurt u, dan heeft u voor een aanbouw, dakkapel, keuken of badkamer toestemming van de verhuurder nodig. Die moet binnen 8 weken reageren en mag alleen weigeren als de woning minder goed verhuurbaar wordt of in waarde daalt (artikel 7:215 BW).
Zo checkt u het zelf
Voor vragen over uw adres of plan kunt u de gemeente bellen op 14070. Wilt u weten wat bouwkundig kan, neem contact op voor een opname door Stas. Bij een grotere ingreep, zoals een totaalrenovatie, nemen we de vergunningsvraag mee in de planning.
- Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket voor elk onderdeel van uw plan.
- Bekijk de regels voor uw perceel in Regels op de kaart.
- Lees de Haagse pagina Omgevingsvergunning aanvragen.
- Kijk op monumentenzorgdenhaag.nl of uw pand een monument is of in een beschermd stadsgezicht ligt.
- Controleer het Rijksmonumentenregister voor rijksmonumenten.
Veelgestelde vragen
Heb ik in Den Haag een vergunning nodig voor een dakopbouw?
Ja. De gemeente zegt dat een dakopbouw altijd een omgevingsvergunning nodig heeft. Een dakkapel is iets anders en kan aan de achterkant vergunningvrij zijn.
Mijn huis ligt in een beschermd stadsgezicht. Kan een uitbouw dan vergunningvrij?
In een rijksbeschermd stadsgezicht is verbouwen volgens de gemeente altijd vergunningplichtig. Landelijk is een bouwwerk op het erf achter het huis dat niet naar openbaar gebied is gekeerd een uitzondering, maar de gemeente noemt verbouwen hier vergunningplichtig. Vraag het voor uw adres na.
Mag ik in Den Haag een dragende muur weghalen zonder vergunning?
Nee. Een dragende muur weghalen verandert de draagconstructie. Dat is een vergunningplichtige technische bouwactiviteit, en de gemeente noemt het ook expliciet.
Moet ik mijn buren informeren?
Wettelijk alleen bij bepaalde procedures, maar de gemeente vraagt het wel. Wijkt uw plan af van het omgevingsplan, dan verwacht Den Haag dat u eerst met de buren overlegt.
Renovatie en afbouw vanuit Roelofarendsveen: stucwerk, badkamers, microcement, aanbouw, isolatie, vloeren, elektra en leidingwerk. Eén aanspreekpunt van offerte tot oplevering. Vragen? Bel of app +31 6 87 61 60 78.
Bronnen
- Omgevingsvergunning aanvragen (gemeente Den Haag)
- Welstand (gemeente Den Haag)
- Monumentenzorg (gemeente Den Haag)
- Bouwen in en met de buurt (gemeente Den Haag)
- Monumentenzorg Den Haag
- Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken (IPLO)
- Vergunningvrije dakkapellen (IPLO)
- Vergunningvrije dakramen en daklichten (IPLO)
- Vergunning of melding bij de technische bouwactiviteit (IPLO)
- Rijksmonumentenactiviteit (IPLO)
- Besluit bouwwerken leefomgeving (wetten.overheid.nl)
- Vergunningcheck (Omgevingsloket)
- Regels op de kaart (Omgevingsloket)
- Mag ik mijn huurwoning verbouwen of renoveren? (Rijksoverheid)
- Wat houdt een vereniging van eigenaren in? (Rijksoverheid)
- Rijksmonumentenregister (RCE)
- Beschermde stads- en dorpsgezichten (RCE)
Regels veranderen. Controleer uw eigen situatie altijd met de Vergunningcheck in het Omgevingsloket of bij uw gemeente.
