In Amsterdam bepalen drie lagen of u voor een aanbouw, dakkapel of verbouwing een vergunning nodig heeft: de landelijke vrijstellingen uit het Bbl, het Omgevingsplan gemeente Amsterdam en de bescherming van de binnenstad en andere gezichten. Achter een gewoon huis buiten het centrum is veel vergunningvrij. In de grachtengordel bijna niets. Hieronder leest u hoe het werkt en hoe u het voor uw eigen adres nagaat.
- Een dakkapel aan de achterkant is vergunningvrij als hij voldoet aan artikel 2.29 onder b Bbl, behalve op een monument of in een rijksbeschermd gezicht.
- Een aanbouw in het achtererfgebied kan vergunningvrij zijn onder de bruidsschat (artikelen 22.27 en 22.36), maar Amsterdam heeft voor Oost, Zuid en West eigen afwijkende regels.
- De binnenstad binnen de Singelgracht is rijksbeschermd stadsgezicht; daarnaast heeft de gemeente eigen beschermde gezichten aangewezen.
- Welstand loopt via de Commissie Omgevingskwaliteit en de welstandsnota De Schoonheid van Amsterdam.
Eerst dit: technisch en ruimtelijk
Onder de Omgevingswet heeft elk bouwplan een technisch en een ruimtelijk deel. Het technische deel toetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl): constructie, brandveiligheid, isolatie. Het ruimtelijke deel toetst aan het omgevingsplan van de gemeente. Vergunningvrij betekent niet regelvrij, want het Bbl en het burenrecht gelden altijd. Ook mag u niet vergunningvrij bouwen tegen iets wat zelf zonder vergunning is gebouwd (artikel 2.22 Bbl). Deze pagina legt uit hoe het in Amsterdam werkt. Het is geen vergunningsadvies: voor uw adres geeft alleen de Vergunningcheck of de gemeente uitsluitsel.
Aanbouw en uitbouw: de landelijke regels
Technisch is een aanbouw of uitbouw vergunningvrij als hij op de grond staat, niet hoger is dan 5 meter, geen verblijfsruimte op de tweede bouwlaag heeft en geen dakterras of balkon krijgt (artikel 2.25 Bbl).
Ruimtelijk geldt de bruidsschat: rijksregels die in 2024 in elk omgevingsplan zijn gezet. De aanbouw moet in het achtererfgebied staan, dat 1 meter achter de voorgevel begint, en meer dan 1 meter van openbaar gebied (artikel 22.27). Blijft hij binnen de maten van artikel 22.36 hieronder, dan hoeft hij ook niet aan het oude bestemmingsplan te voldoen. Een gemeente mag deze regels wel aanpassen.
| Situatie | Voorwaarde |
|---|---|
| Binnen 4 m van het oorspronkelijke huis | Maximaal 5 m hoog en maximaal 0,3 m boven de eerste verdiepingsvloer |
| Verder dan 4 m van het huis | Maximaal 3 m hoog, of een schuin dak met een nok tot 5 m |
| Totale oppervlakte bijgebouwen | Maximaal de helft van een bebouwingsgebied tot 100 m², nooit meer dan 150 m² |
| Monument of rijksbeschermd gezicht | Vergunningplichtig (artikel 22.28); in een beschermd gezicht niet op het erf achter het huis, buiten het zicht |
Dakkapel en dakraam
Technisch is een dakkapel altijd vergunningvrij (artikel 2.27, tweede lid, onder a, Bbl), een dakopbouw niet. Ruimtelijk is een dakkapel in het achterdakvlak, of in een zijdakvlak dat niet naar openbaar gebied is gekeerd, vrij onder artikel 2.29 onder b Bbl. Die vrijstelling gaat voor op het omgevingsplan. De voorwaarden staan onder deze tekst.
Aan de voorkant is een dakkapel alleen vrij waar geen redelijke eisen van welstand gelden (bruidsschat, artikel 22.27 onder c). Een dakraam of daklicht is vrij in het achterdakvlak of een plat dak, als het niet meer dan 0,6 meter uitsteekt en meer dan 0,5 meter van de randen blijft (artikel 2.29 onder c Bbl). Op een monument, en in een rijksbeschermd gezicht bij een dakvlak naar openbaar gebied, is een vergunning nodig (artikel 2.30 Bbl).
- Plat dak.
- Maximaal 1,75 m hoog.
- Onderkant meer dan 0,5 en minder dan 1 m boven de dakvoet.
- Bovenkant meer dan 0,5 m onder de nok.
- Zijkanten meer dan 0,5 m van de rand van het dakvlak.
Verbouwen binnen het huis
Een interne verbouwing is vergunningvrij zolang de draagconstructie en de brandcompartimenten gelijk blijven (artikel 2.27 Bbl) en het bouwvolume niet groeit (bruidsschat, artikel 22.27 onder i). Een nieuwe badkamer of keuken valt daar meestal onder. Haalt u een dragende muur weg, dan is volgens IPLO een vergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Bij een rijksmonument vraagt ook werk binnen vaak een vergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. Gewoon onderhoud blijft vrij.
Tip van de vakman: Laat een constructeur een nieuwe stalen ligger doorrekenen voordat er iets gesloopt wordt.
Snel en kwalitatief hoogstaand werk. 3 kamers opgeleverd in 3 dagen. Gestuukte wanden en plafond. Nu zijn de kamers onherkenbaar. Zulke gladde muren waren hier nooit. Ik adviseer iedereen Parus Construction. Ook de prijzen zullen u verrassen.
Wat het omgevingsplan van Amsterdam toevoegt
Amsterdam heeft één Omgevingsplan gemeente Amsterdam. Daarin staan de oude bestemmingsplannen, de bruidsschat en een basisregeling die de stad zelf heeft geschreven. Voor alles wat buiten de landelijke vrijstellingen valt, bepaalt dat plan per perceel of een aanbouw kan, hoe diep en hoe hoog. Ook de voorwaarden voor een dakkapel in het voordakvlak of in een zijdakvlak naar de straat staan erin.
Voor de stadsdelen Oost, Zuid en West heeft de gemeente een aparte pagina met afwijkende regels, onder meer voor dakkapellen, dakterrassen en aan- en uitbouwen. Woont u in een van die stadsdelen, lees die pagina dan eerst. Past uw plan niet in het omgevingsplan, dan raadt de gemeente een conceptverzoek aan. Dat wordt getoetst aan het omgevingsplan en aan welstand. Daarna weet u of de stad wil meewerken, voordat u de dure tekeningen laat maken.
In de praktijk zien we in Amsterdam vooral twee situaties. Een benedenwoning met tuin, waar een uitbouw over de volle breedte vaak binnen de bruidsschat past. En een bovenwoning, waar de dakkapel landelijk vrij kan zijn maar de VvE moet instemmen. Bij een aanbouw of uitbouw bespreken we die vraag altijd bij de opname.
Welstand, beschermd stadsgezicht en monumenten in Amsterdam
Welstand loopt in Amsterdam via de Commissie Omgevingskwaliteit. Zij toetst aan de welstandsnota De Schoonheid van Amsterdam, met aparte paragrafen voor onder meer dakkapellen en aanbouwen. Een plan dat aansluit op een patroon dat al in het bouwblok voorkomt, kan volgens die nota vaak snel worden beoordeeld. Een afwijkend plan krijgt meer aandacht.
De binnenstad binnen de Singelgracht is een rijksbeschermd stadsgezicht, en de grachtengordel staat op de Werelderfgoedlijst van UNESCO. Daar gelden artikel 2.30 Bbl en artikel 22.28 van de bruidsschat. Reken in dat gebied bij bijna elk zichtbaar plan op een vergunning. De gemeente heeft daarnaast eigen beschermde gezichten aangewezen, zoals de Admiralenbuurt, Betondorp en Oud Zuid in 2022 en Plan Van Gool in 2024. Voor die gebieden staan de regels in het omgevingsplan en in de Erfgoedverordening Amsterdam.
Amsterdam telt duizenden rijksmonumenten en daarnaast veel gemeentelijke monumenten. Of uw pand er een is, ziet u in het Rijksmonumentenregister van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed (RCE). Bij een monument is ook een interne verbouwing vaak vergunningplichtig, omdat binnenwanden, trappen en plafonds deel van de bescherming kunnen zijn.
VvE en huur: toestemming naast de vergunning
Een vergunning zegt alleen dat de overheid akkoord is. In een appartement zijn gevel, dak en meestal ook de draagmuren van de vereniging van eigenaren (VvE). Een dakkapel, uitbouw of doorbraak vraagt dan een VvE-besluit volgens de splitsingsakte. De gemeente toetst daar niet op.
Huurt u, dan heeft u voor een aanbouw, dakkapel, keuken of badkamer toestemming van de verhuurder nodig. Die moet binnen 8 weken reageren en mag alleen weigeren als de woning minder goed verhuurbaar wordt of in waarde daalt (artikel 7:215 BW).
Zo checkt u het zelf
Komt u er niet uit, dan kunt u de gemeente bellen op 14 020. Wilt u weten wat bouwkundig mogelijk is, neem contact op met Stas voor een opname. Bij een grotere ingreep, zoals een totaalrenovatie, nemen we de vergunningsvraag mee in de planning.
- Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket. Kies per onderdeel de juiste werkzaamheid, zoals dakkapel plaatsen of bestaand gebouw verbouwen.
- Bekijk de regels voor uw perceel in Regels op de kaart.
- Lees de Amsterdamse pagina over de omgevingsvergunning en, als u in Oost, Zuid of West woont, de pagina met afwijkende regels.
- Zoek uw adres op in het Rijksmonumentenregister en op de kaart van beschermde gezichten van de RCE.
- Twijfelt u, dien dan een conceptverzoek in voordat u de echte aanvraag doet.
Veelgestelde vragen
Mag ik in Amsterdam zonder vergunning een dakkapel aan de achterkant plaatsen?
Ja, als de dakkapel voldoet aan de vijf voorwaarden van artikel 2.29 onder b Bbl en het pand geen monument is. In een rijksbeschermd stadsgezicht is een dakkapel in een dakvlak dat naar openbaar gebied is gekeerd wel vergunningplichtig. Woont u in een appartement, dan heeft u daarnaast de VvE nodig.
Geldt de bruidsschat ook in Amsterdam?
Ja, de bruidsschat staat in het Omgevingsplan gemeente Amsterdam. De gemeente mag die regels aanpassen en heeft voor Oost, Zuid en West afwijkende regels. Kijk daarom altijd in Regels op de kaart voor uw adres.
Heb ik in de binnenstad een vergunning nodig voor een nieuwe badkamer?
Als de draagconstructie gelijk blijft en het pand geen monument is, is een nieuwe badkamer meestal vergunningvrij, ook in het centrum. Is het pand een rijks- of gemeentelijk monument, dan kan ook werk binnen vergunningplichtig zijn.
Hoe lang duurt een vergunning in Amsterdam?
Voor de reguliere procedure geldt landelijk een beslistermijn van 8 weken, die één keer met 6 weken verlengd kan worden. Een conceptverzoek vooraf kost extra tijd, maar voorkomt vaak een afwijzing.
Renovatie en afbouw vanuit Roelofarendsveen: stucwerk, badkamers, microcement, aanbouw, isolatie, vloeren, elektra en leidingwerk. Eén aanspreekpunt van offerte tot oplevering. Vragen? Bel of app +31 6 87 61 60 78.
Bronnen
- Vergunning voor bouwen, verbouwen, slopen en kappen (gemeente Amsterdam)
- Afwijkende regels stadsdelen Oost, Zuid en West (gemeente Amsterdam)
- Conceptverzoek omgevingsplanactiviteit (gemeente Amsterdam)
- Commissie Omgevingskwaliteit Amsterdam
- Vergunningvrije bijbehorende bouwwerken (IPLO)
- Vergunningvrije dakkapellen (IPLO)
- Vergunningvrije dakramen en daklichten (IPLO)
- Vergunning of melding bij de technische bouwactiviteit (IPLO)
- Rijksmonumentenactiviteit (IPLO)
- Besluit bouwwerken leefomgeving (wetten.overheid.nl)
- Vergunningcheck (Omgevingsloket)
- Regels op de kaart (Omgevingsloket)
- Mag ik mijn huurwoning verbouwen of renoveren? (Rijksoverheid)
- Wat houdt een vereniging van eigenaren in? (Rijksoverheid)
- Rijksmonumentenregister (RCE)
- Beschermde stads- en dorpsgezichten (RCE)
Regels veranderen. Controleer uw eigen situatie altijd met de Vergunningcheck in het Omgevingsloket of bij uw gemeente.
