Vergunningvrij bouwen in Kaag en Braassem: aanbouw, dakkapel en verbouwing

Eerst dit: technisch en ruimtelijk

Onder de Omgevingswet heeft elk bouwplan een technisch en een ruimtelijk deel. Het technische deel toetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl): constructie, brandveiligheid, isolatie. Het ruimtelijke deel toetst aan het omgevingsplan van de gemeente. Vergunningvrij betekent niet regelvrij, want het Bbl en het burenrecht gelden altijd. Ook mag u niet vergunningvrij bouwen tegen iets wat zelf zonder vergunning is gebouwd (artikel 2.22 Bbl). Deze pagina legt uit hoe het in Kaag en Braassem werkt. Het is geen vergunningsadvies: voor uw adres geeft alleen de Vergunningcheck of de gemeente uitsluitsel.

Aanbouw en uitbouw: de landelijke regels

Technisch is een aanbouw of uitbouw vergunningvrij als hij op de grond staat, niet hoger is dan 5 meter, geen verblijfsruimte op de tweede bouwlaag heeft en geen dakterras of balkon krijgt (artikel 2.25 Bbl).

Ruimtelijk geldt de bruidsschat: rijksregels die in 2024 in elk omgevingsplan zijn gezet. De aanbouw moet in het achtererfgebied staan, dat 1 meter achter de voorgevel begint, en meer dan 1 meter van openbaar gebied (artikel 22.27). Blijft hij binnen de maten van artikel 22.36 hieronder, dan hoeft hij ook niet aan het oude bestemmingsplan te voldoen. Een gemeente mag deze regels wel aanpassen.

Dakkapel en dakraam

Technisch is een dakkapel altijd vergunningvrij (artikel 2.27, tweede lid, onder a, Bbl), een dakopbouw niet. Ruimtelijk is een dakkapel in het achterdakvlak, of in een zijdakvlak dat niet naar openbaar gebied is gekeerd, vrij onder artikel 2.29 onder b Bbl. Die vrijstelling gaat voor op het omgevingsplan. De voorwaarden staan onder deze tekst.

Aan de voorkant is een dakkapel alleen vrij waar geen redelijke eisen van welstand gelden (bruidsschat, artikel 22.27 onder c). Een dakraam of daklicht is vrij in het achterdakvlak of een plat dak, als het niet meer dan 0,6 meter uitsteekt en meer dan 0,5 meter van de randen blijft (artikel 2.29 onder c Bbl). Op een monument, en in een rijksbeschermd gezicht bij een dakvlak naar openbaar gebied, is een vergunning nodig (artikel 2.30 Bbl).

• Plat dak.
• Maximaal 1,75 m hoog.
• Onderkant meer dan 0,5 en minder dan 1 m boven de dakvoet.
• Bovenkant meer dan 0,5 m onder de nok.
• Zijkanten meer dan 0,5 m van de rand van het dakvlak.

Verbouwen binnen het huis

Een interne verbouwing is vergunningvrij zolang de draagconstructie en de brandcompartimenten gelijk blijven (artikel 2.27 Bbl) en het bouwvolume niet groeit (bruidsschat, artikel 22.27 onder i). Een nieuwe badkamer of keuken valt daar meestal onder. Haalt u een dragende muur weg, dan is volgens IPLO een vergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Bij een rijksmonument vraagt ook werk binnen vaak een vergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. Gewoon onderhoud blijft vrij.

Wat het omgevingsplan van Kaag en Braassem toevoegt

Op de pagina Omgevingsvergunning zegt de gemeente dat u soms geen vergunning hoeft aan te vragen, bijvoorbeeld voor dakkapellen en bijgebouwen aan de achterkant van een woning. Dat zijn de landelijke vrijstellingen. Het omgevingsplan bestaat, zoals overal, uit een tijdelijk deel met de oude bestemmingsplannen en de bruidsschat, en een nieuw deel dat de gemeente de komende jaren vult.

Valt uw plan buiten de vrijstellingen, dan adviseert de gemeente eerst een vooroverleg: een informatieverzoek of een conceptverzoek. Een conceptverzoek bevat de locatie, een toelichting en een schets, liefst op schaal met maten. Er geldt geen wettelijke termijn, maar meestal reageert de gemeente binnen 8 tot 12 weken. Tegen de uitkomst kunt u geen bezwaar maken, want het is een inschatting en geen besluit.

Voor de bouw zelf vraagt de gemeente dat constructieve gegevens, zoals tekeningen en berekeningen, minimaal drie weken voor de start bij de gemeente zijn. U begint pas als die zijn goedgekeurd en de start van de bouw is gemeld. Bij een aanbouw of uitbouw helpen wij waar nodig om die stukken op tijd klaar te hebben. Ligt uw perceel aan een sloot, vaart of dijk, dan kan ook het waterschap regels hebben.

Welstand, beschermd dorpsgezicht en monumenten in Kaag en Braassem

Kaag en Braassem voert van oudsher een terughoudend welstandsbeleid. In de welstandsnota uit 2010 is het grootste deel van de gemeente welstandsvrij, met uitzondering van monumenten en beschermde dorpsgezichten. Daarnaast kent het omgevingsplan repressieve welstand: ook een vergunningvrij bouwwerk mag niet in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Wat precies voor uw adres geldt, ziet u in Regels op de kaart.

De gemeente telt 60 rijksmonumenten, waaronder alle poldermolens. Voor regulier onderhoud zonder wijziging van materiaal, kleur of detaillering is meestal geen vergunning nodig, zoals overschilderen in dezelfde kleur of een rieten dak opstoppen. Inpandig is alleen vergunningvrij wat niet monumentaal is en recent is toegevoegd, zoals een hardboardplafond of schrootjes. Voor de rest vraagt u naast de bouwactiviteit ook een rijksmonumentenactiviteit aan.

Naast rijksmonumenten heeft de gemeente karakteristieke panden, objecten en gebieden in een gemeentelijk Erfgoedregister. Die zijn beschermd tegen gehele of gedeeltelijke sloop. In delen van de gemeente geldt in het oude bestemmingsplan bovendien een dubbelbestemming voor een beschermd dorpsgezicht. Of dat voor uw straat zo is, ziet u op de kaart.

VvE en huur: toestemming naast de vergunning

Een vergunning zegt alleen dat de overheid akkoord is. In een appartement zijn gevel, dak en meestal ook de draagmuren van de vereniging van eigenaren (VvE). Een dakkapel, uitbouw of doorbraak vraagt dan een VvE-besluit volgens de splitsingsakte. De gemeente toetst daar niet op.

Huurt u, dan heeft u voor een aanbouw, dakkapel, keuken of badkamer toestemming van de verhuurder nodig. Die moet binnen 8 weken reageren en mag alleen weigeren als de woning minder goed verhuurbaar wordt of in waarde daalt (artikel 7:215 BW).

Zo checkt u het zelf

De gemeente heeft een eigen stappenplan voor de aanvraag. De lijst onder deze tekst vat het samen.

Vragen kunnen naar de gemeente via 071 332 72 72 of het contactformulier. Wij zijn gevestigd in Roelofarendsveen, dus hier werken we dicht bij huis. Neem contact op voor een opname door Stas, of lees wat we doen bij een totaalrenovatie.

• Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket.
• Bekijk de regels voor uw perceel in Regels op de kaart.
• Kijk in het Rijksmonumentenregister en in het gemeentelijk Erfgoedregister of uw pand beschermd is.
• Heeft u een algemene vraag, gebruik dan het contactformulier van de gemeente.
• Denkt u dat een vergunning nodig is, dien dan eerst een conceptverzoek in.

Veelgestelde vragen