Vergunningvrij bouwen in Haarlem: aanbouw, dakkapel en verbouwing

Haarlem heeft vijf rijksbeschermde stadsgezichten, van de binnenstad tot Haarlem Noord. Daardoor geldt in een groot deel van de vooroorlogse stad een strenger regime dan de landelijke vrijstellingen doen denken. Op deze pagina leest u wanneer een aanbouw, dakkapel, dakraam of interne verbouwing vergunningvrij kan, wat Haarlem toevoegt en hoe u het voor uw adres controleert.

Eerst dit: technisch en ruimtelijk

Onder de Omgevingswet heeft elk bouwplan een technisch en een ruimtelijk deel. Het technische deel toetst aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl): constructie, brandveiligheid, isolatie. Het ruimtelijke deel toetst aan het omgevingsplan van de gemeente. Vergunningvrij betekent niet regelvrij, want het Bbl en het burenrecht gelden altijd. Ook mag u niet vergunningvrij bouwen tegen iets wat zelf zonder vergunning is gebouwd (artikel 2.22 Bbl). Deze pagina legt uit hoe het in Haarlem werkt. Het is geen vergunningsadvies: voor uw adres geeft alleen de Vergunningcheck of de gemeente uitsluitsel.

Aanbouw en uitbouw: de landelijke regels

Technisch is een aanbouw of uitbouw vergunningvrij als hij op de grond staat, niet hoger is dan 5 meter, geen verblijfsruimte op de tweede bouwlaag heeft en geen dakterras of balkon krijgt (artikel 2.25 Bbl).

Ruimtelijk geldt de bruidsschat: rijksregels die in 2024 in elk omgevingsplan zijn gezet. De aanbouw moet in het achtererfgebied staan, dat 1 meter achter de voorgevel begint, en meer dan 1 meter van openbaar gebied (artikel 22.27). Blijft hij binnen de maten van artikel 22.36 hieronder, dan hoeft hij ook niet aan het oude bestemmingsplan te voldoen. Een gemeente mag deze regels wel aanpassen.

Dakkapel en dakraam

Technisch is een dakkapel altijd vergunningvrij (artikel 2.27, tweede lid, onder a, Bbl), een dakopbouw niet. Ruimtelijk is een dakkapel in het achterdakvlak, of in een zijdakvlak dat niet naar openbaar gebied is gekeerd, vrij onder artikel 2.29 onder b Bbl. Die vrijstelling gaat voor op het omgevingsplan. De voorwaarden staan onder deze tekst.

Aan de voorkant is een dakkapel alleen vrij waar geen redelijke eisen van welstand gelden (bruidsschat, artikel 22.27 onder c). Een dakraam of daklicht is vrij in het achterdakvlak of een plat dak, als het niet meer dan 0,6 meter uitsteekt en meer dan 0,5 meter van de randen blijft (artikel 2.29 onder c Bbl). Op een monument, en in een rijksbeschermd gezicht bij een dakvlak naar openbaar gebied, is een vergunning nodig (artikel 2.30 Bbl).

• Plat dak.
• Maximaal 1,75 m hoog.
• Onderkant meer dan 0,5 en minder dan 1 m boven de dakvoet.
• Bovenkant meer dan 0,5 m onder de nok.
• Zijkanten meer dan 0,5 m van de rand van het dakvlak.

Verbouwen binnen het huis

Een interne verbouwing is vergunningvrij zolang de draagconstructie en de brandcompartimenten gelijk blijven (artikel 2.27 Bbl) en het bouwvolume niet groeit (bruidsschat, artikel 22.27 onder i). Een nieuwe badkamer of keuken valt daar meestal onder. Haalt u een dragende muur weg, dan is volgens IPLO een vergunning voor de technische bouwactiviteit nodig. Bij een rijksmonument vraagt ook werk binnen vaak een vergunning voor de rijksmonumentenactiviteit. Gewoon onderhoud blijft vrij.

Wat het omgevingsplan van Haarlem toevoegt

Op de pagina Bouwvergunning zegt Haarlem dat onder meer bijbehorende bouwwerken, dakkapellen, dakramen, erfafscheidingen en kozijnen onder voorwaarden vergunningvrij zijn. Voor die voorwaarden verwijst de gemeente naar IPLO. Alles wat daarbuiten valt, toetst Haarlem aan het omgevingsplan en aan de welstandseisen. Een woning splitsen, of een pand zonder woonfunctie geschikt maken voor wonen, vraagt altijd een eigen vergunning.

De stad werkt aan een nieuw omgevingsplan. De eerste wijziging gaat over het centrum: betere bescherming van de omgeving van monumenten en strengere regels voor dakkapellen bij opvallende gebouwen. Het ontwerp lag in 2025 ter inzage. Vaststelling staat gepland voor het eerste kwartaal van 2027. Tot die tijd gelden de huidige regels, maar houd er bij een plan in het centrum rekening mee dat ze veranderen.

Veel Haarlemse woningen uit de jaren twintig en dertig hebben een diepe tuin en een schuin dak aan de achterkant. Dat zijn precies de huizen waar een uitbouw en een dakkapel landelijk vaak vrij kunnen, zolang ze niet in een beschermd gezicht liggen.

Welstand, beschermd stadsgezicht en monumenten in Haarlem

Haarlem heeft vijf rijksbeschermde stadsgezichten: de historische binnenstad met de Hout, het dorp Spaarndam, Haarlem Zuid, Haarlem Zuidwest en Haarlem Noord, met onder meer de Kleverparkbuurt. In die gebieden gelden artikel 2.30 Bbl en artikel 22.28 van de bruidsschat. Een dakkapel in een dakvlak naar de straat en een uitbouw die vanaf de openbare weg zichtbaar is, zijn daar vergunningplichtig. Bouwen in een beschermd gezicht wordt getoetst aan het omgevingsplan.

Wilt u een monument veranderen, dan heeft u meestal een monumentenvergunning nodig. Normaal onderhoud is vrij. Twijfelt u of iets onderhoud is, mail dan naar [email protected]. Het monumentenloket geeft op afspraak gratis advies in de Bakenesserkerk aan de Vrouwestraat 12, op dinsdagmiddag. Bij de aanvraag horen tekeningen, kleurenfoto's van de huidige situatie en soms een bouwhistorisch rapport.

Op de kaart van beschermde stadsgezichten en monumenten ziet u of uw adres in een beschermd gebied ligt. Voor zonnepanelen op een beschermd pand vraagt Haarlem om plaatsing uit het zicht vanaf de straat, of anders een goed legplan.

VvE en huur: toestemming naast de vergunning

Een vergunning zegt alleen dat de overheid akkoord is. In een appartement zijn gevel, dak en meestal ook de draagmuren van de vereniging van eigenaren (VvE). Een dakkapel, uitbouw of doorbraak vraagt dan een VvE-besluit volgens de splitsingsakte. De gemeente toetst daar niet op.

Huurt u, dan heeft u voor een aanbouw, dakkapel, keuken of badkamer toestemming van de verhuurder nodig. Die moet binnen 8 weken reageren en mag alleen weigeren als de woning minder goed verhuurbaar wordt of in waarde daalt (artikel 7:215 BW).

Zo checkt u het zelf

Vragen kunnen naar de gemeente via 14 023. Wilt u weten wat bouwkundig kan, neem contact op voor een opname door Stas. Bij een totaalrenovatie nemen we de vergunningsvraag mee in de planning.

• Kijk op de kaart of uw adres in een beschermd stadsgezicht ligt of een monument is.
• Doe de Vergunningcheck in het Omgevingsloket.
• Bekijk de regels voor uw perceel in Regels op de kaart, ook het ontwerp voor het centrum.
• Lees de Haarlemse pagina's over de bouwvergunning en de monumentenvergunning.
• Twijfel over onderhoud aan een monument: mail [email protected].

Veelgestelde vragen